Stai valutando di mettere a reddito il tuo appartamento e non sai districarti tra tipologie diverse?
Allora questo articolo fa per te!
È indispensabile comprendere davvero bene tutti gli aspetti normativi di ogni tipologia di accoglienza extra alberghiera prima di iniziare questa attività.
Il mercato è in fermento. Alcuni dati utili.
Tuttavia in questo articolo faremo chiarezza sulle incombenze fiscali a cui è soggetto un neo operatore che ha intenzione di aprire una casa vacanza in forma imprenditoriale o non imprenditoriale piuttosto che un affittacamere o un bed and breakfast.
Cosa è nello specifico una casa vacanza?
È una struttura extralberghiera che prevede l’affitto temporaneo per un periodo specifico, arredato e ammobiliato e dotato di servizi tipici ricettivi, quale il cambio biancheria, le pulizie e altri possibili servizi, come l’uso della cucina, noleggio di bici, visite e baby sitting, dietro pagamento di un compenso.
La natura dell’ospite è quella vacanziera.
Che differenza c’è tra casa vacanza e locazione turistica?
La locazione turistica è una delle tante possibilità di mettere a reddito il proprio appartamento con gli affitti brevi, comunemente e grossolanamente definiti.
In questo caso, quindi si mette a disposizione l’immobile per brevi periodi, sotto i 30 giorni, senza la necessità della registrazione del contratto e senza la necessità del contratto scritto comportando l’esenzione dall’ applicazione dell’imposta di Registro.
Oltre i 30 giorni invece il contratto andrà registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
La locazione turistica, offre maggiore semplicità in quanto gli incassi possono essere dichiarati nella propria dichiarazione dei redditi come incasso da locazione tali per cui assoggettati alla aliquota del 21% , la cosiddetta cedolare secca.
In questo caso ovviamente ci sono dei limiti nell’offerta dei servizi aggiuntivi: se nel primo caso possiamo offrire servizi a corredo per rendere più confortevole e completa la nostra proposta, nelle locazioni brevi gli unici servizi sono quello della pulizia della stanza e il cambio biancheria.
Non va fatta in questo caso una distinzione tra forma imprenditoriale e non imprenditoriale.
Il carattere di continuità, l’organizzazione che mettiamo in piedi per condurre l’attività, i giorni di apertura, e la residenza del titolare sono gli elementi che determinano l’imprenditorialità o la non imprenditorialità, presupponendo quindi una serie di obblighi in capo al titolare dell’attività oppure al property manager.
Quale è la normativa per le case vacanze?
In Italia le case vacanze sono normate dalle leggi regionali in accordo con la legge 135/2001 ( riforma della legislazione nazionale del turismo)
Nel caso in cui la Regione d’appartenenza non normi tale attività si rimanda al codice civile (art 1571 e seguenti)
Come si gestisce una casa vacanze?
Come dicevamo si può gestire una casa vacanza in forma imprenditoriale oppure occasionale.
Se vorrai dedicarti in modo professionale e continuativo la forma giusta è quella imprenditoriale.
Diventa invece obbligatoria la forma imprenditoriale se si gestiscono più di tre immobili nel proprio comune. Il periodo di affitto massimo è di tre mesi.
Rimangono gli obblighi di denuncia alla questura degli ospiti mediante il portale ALLOGGIATI WEB. Troverai sul sito della Questura della tua città tutte le indicazioni per scaricare i certificati e le credenziali per poter accedere alla tua sezione riservata telematica.
Se il soggiorno degli ospiti è superiore ai 30 giorni è sempre consigliabile stipulare un contratto d’affitto turistico che stabilisca tutti gli elementi negoziati e i riferimenti dei contraenti. In questo caso, il contratto si deve registrare presso l’agenzia delle entrate, utilizzando il modulo RLI. Il contratto può essere quello standard ma è importante inserire tutti gli aspetti negoziati e essenziali anche se è consigliabile sempre la supervisione di un legale.
Tutti gli step dal punto di vista fiscale per aprire una casa vacanza imprenditoriale
Adempimenti fiscali
Iscriversi al registro delle imprese, aprire la partita iva, denuncia alla Questura degli ospiti al loro arrivo entro 24 ore, dichiarazione dei redditi da locazione come da impresa, contratto e scrittura privata da registrarsi se superiore ai 30 giorni.
Adempimenti amministrativi
Invio di S.C.I.A (segnalazione certificata inizio attività) tramite il SUAP del proprio comune, oppure attraverso il portale accessounitario.it della propria regione.
Dimostrare di rientrare nelle prescrizioni relative alle norme igienico sanitarie e strutturali.
Comunicazione e pubblicazione del listino dei prezzi, da mostrare anche all’interno della struttura.
Per quanto riguarda invece l’apertura di una casa vacanza non imprenditoriale, è necessario il requisito della occasionalità, cioè l’attività deve essere svolta occasionalmente, senza continuità e marginalmente rispetto alla propria vita lavorativa. In questo caso l’attività si avvicina parecchio a quella degli affitti brevi, non è necessaria l’apertura della partita iva, basterà il rilascio di una ricevuta semplice e non fiscale, con l’obbligo della applicazione della marca da bollo da 2 euro per importi superiori a 77,47 euro.
I redditi andranno dichiarati nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico.
Conclusioni
Sia che sia tu in prima persona ad aprire questa attività molto affascinante o che la conceda in gestione ad un property manager, devi da subito inquadrare bene tre cose: il tempo che vuoi dedicare all’attività, la forma che più si addice alla tua posizione fiscale, il guadagno che vuoi realizzare in base anche alle potenzialità del tuo immobile.
Il tempo è sempre una risorsa scarsa. Oggi più che mai, è la risorsa che più ha valore e coloro che ci aiutano a valorizzarlo a utilizzarlo per le cose che contano davvero per noi, sono sempre da considerare.
Questa è un’attività che davvero affascinante: lavori con il mondo del turismo, dei canali di comunicazione, ti occuperai di rendere sempre più attraente il tuo immobile, di tecnologie e anche di fiscalità e incombenze burocratiche. Sarà la tua prima attività? Un secondo lavoro? Un modo per arrotondare?
Valuta anche il potenziale del tuo immobile. Stanze, stato dell’immobile, concorrenza, target di riferimento, servizi accessori, margini, investimenti.
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