A Bologna ci sono circa 4000 strutture tra bed and breakfast, appartamenti ammobiliati uso turistico, affittacamere e casa vacanza.
Molti sono i proprietari di uno o più immobili che decidono si mettere a reddito il proprio immobile utilizzando l’enorme vocazione turistica che sta assumendo la nostra città.
I vantaggi ovviamente sono molteplici e spesso risulta conveniente affidarsi a professionisti del settore che possano valorizzare l’immobile, utilizzare competenze, economie di scala, risorse che possano generare maggiore valore con bassissime possibilità di insoluti e rischi vari.
È inutile dirlo, aprire un BnB con Airbnb, è facile e quasi a portata di tutti. Molti, spinti dalla bramosia di realizzare un piccolo gruzzoletto aggiuntivo, hanno creato un account su Airbnb, senza esperienza e senza molta attenzione e focalizzazione.
Poi ci sono invece quelli che lo fanno in maniera semi professionale e dedicata. Solitamente fanno solo questo, sono persone che hanno lasciato un lavoro o per la maggior parte dei casi non lavoravano.
Poi c’è una terza categoria: quelli che pur avendo un immobile apprezzabile sul mercato, non vogliono o non possono rientrare in nessuna delle due categorie.
Si rendono conto che ci sono tantissimi elementi da considerare. Si rendono conto che chiedere anche cifre importanti significa non solo non deludere le aspettative ma anche avere un’attenzione particolare affinchè non ci siano rischi di varia natura. Alcuni lavorano e non hanno tempo da dedicare, alcuni non hanno voglia di dedicarsi perché significherebbe imparare da zero un nuovo lavoro con i costi d’apprendimento iniziali tipici di chi inizia una nuova attività.
In un mondo dinamico, trasparente, altamente competitivo, non ci si può permettere di fare le cose in modo artigianale o saltuario, oppure a intermittenza.
Ecco che chi vuole il massimo dai propri appartamenti, e dalla propria esperienza di Host, decide di affidarsi ai professionisti del settore, spesso agenti immobiliari e/o già proprietari di BnB che sono anche Property manager, diventati tali per esperienze e per studi specifici in ambito informatico, fiscale, arredativo etc.
Ovviamente, essendo questo un settore in rapida crescita, sono spuntati come i funghi “property manager”, o presunti tali, dai più svariati livelli di professionalità, strutturazione e competenze.
Il passo più importante che devi compiere è capire chi ti sta davanti e soprattutto definire bene tutti gli aspetti del rapporto che avrai con il tuo property manager.
Gli stai affidando un capitale, la tua casa, i tuoi mobili, il tuo arredo, la tua reputazione e una importante fonte di reddito. È la persona giusta?
Il contratto deve contenere ovviamente gli aspetti tipici del contratto. Solitamente è un contratto di mandato senza rappresentanza, cioè il mandatario agisce per conto del proprietario ma non in suo nome.
Il mandatario esercita una serie di servizi e incombenze che spetterebbero al proprietario.
Queste incombenze devono essere ben dettagliate. Deve essere specificato ciò che non è incluso e ciò che è incluso. Deve essere specificato come allegato, una lista di servizi aggiuntivi a pagamento e relativo costo.
Deve esserci in allegato un inventario e delle foto dell’immobile.
Ci deve essere menzione di possibili assicurazioni. Va stabilito come avvengono i pagamenti al proprietario ed entro quando vengono effettuati. Deve esservi menzione degli aspetti fiscali e delle incombenze in capo all’ uno e all’ altra figura. Deve essere specificato il compenso del mandatario.
In linea generale, ogni contratto è facilmente negoziabile in molte delle sue parti. Sentiti libero di inserire qualcosa che non sia in conflitto con le leggi italiane.
Il contratto è una forma di garanzia che entrambe le figure hanno davanti a possibili fraintendimenti.
Diffida da coloro che ti propongono un contratto standard, scaricato on line, oppure non personalizzato.
Purtroppo ci sono tanti giovani che, attratti dalle nuove tecnologie e un po’ smanettoni, tralasciano tanti aspetti di vitale importanza come gli aspetti organizzativi, fiscali e in generale relativi all’ esperienza dei clienti.
Un contratto va sottoscritto e tenuto nel cassetto.
Cerca sempre una complicità con il tuo property manager, soprattutto all’ inizio, ogni appartamento è un nuovo percorso e insieme si deve trovare la strada giusta per dare al tuo immobile l’opportunità giusta di creare valore per te.
Ovviamente, se l’operatore non ti propone un contratto personalizzato fatto a quattro mani da un avvocato e un commercialista, scappa a gambe levate per evitare problemi nel futuro.
Ci sono poi altri elementi che non è consigliato scrivere nel contratto.
La pubblicità è dinamica. Sapere a priori in quanti portali inserirò il mio annuncio renderebbe questo elemento non verosimile e troppo rigido. Ci sono circa 40 portali diversi, oltre a Airbnb e Booking, di solito se ne usano 3/4. Solitamente si cerca anche di spostarsi verso portali indipendenti e gestibili con commissioni basse o nulle.
Stessa cosa per i possibili guadagni. È impossibile stabilire un fatturato medio annuale. È possibile che ci siano fattori che non si conoscono o ancora troppo lontani. Tralasciamo il caso della pandemia, evento impensabile e unico si spera, i concerti, le fiere altri eventi, molti sono comprensibili nella loro portata, altri eventi in programmazione non sono invece monetizzabili in termini di prezzi.
Si possono fare delle previsioni. Si possono avere degli storici. Si possono indicare dei massimi e dei minimi.
Un buon property manager sa cosa è il revenue pricing. Sa come applicare il massimo prezzo per ogni giorno dell’anno e contemporaneamente massimizzare il tasso di riempimento.
Sa che modificando i prezzi spesso viene premiato dagli Ota. Un buon property manager, riesce a farti guadagnare molto di più, tanto da assorbile il suo costo.